管家喊您交物业费，您拒绝的理由成立吗？

     河南先为律师事务所  陈亚芳 近年来，物业公司与业主间的物业服务合同纠纷逐年增加，***终焦点问题都落在业主是否可以拒绝交纳物业费？现实中，业主对物业公司稍有不满就拒交物业费，拿物业费来作为对抗物业公司的“杀手锏”，可一旦诉至法院，却又很难获得法律的支持。作为业主应理性沟通，依***，接下来笔者为您剖析拒交物业费常见的几种情形是否合法。    一、以非签订物业服务合同的当事人为由拒交物业费 理由：有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同，房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其无约束力，自己不知晓、不认可合同内容，因此拒绝交纳物业费。 答案：根据相关法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。 法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》***条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 二、 以房屋质量不合格为抗辩理由 理由：业主在使用房屋的过程中发现房屋存在漏水、墙体裂缝、玻璃破裂等问题并以此为由拒交物业费。 答案：房屋质量问题系购房者与房地产开发企业之间的商品房买卖合同纠纷，物业管理费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷。房地产开发企业与物业公司是两个不同的法人企业，在法律上是两个不同的责任主体，房地产开发企业违约不应由物业公司来承担其违约责任。因此，业主以房屋质量不合格为由拒交物业费不能得到法院支持。 三、以未居住、未使用为抗辩理由    理由：部分业主***后长期不住，低楼层业主以未使用电梯为由拒交物业费。 答案：根据相关法律规定，不管你是否住在一层，也不管你是否使用电梯，物业费都是需要交纳的。房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如未约定，则根据价格主管部门的规定确定。 法律依据：《物权法》第二十七条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、以物业公司未尽到安保义务造成业主人身、财产遭受损失为抗辩理由 理由：业主因家中财物被盗、自有车辆被剐蹭或被偷走，以物业公司未尽到安全保障义务，才导致自己的人身或财产遭受损失以此为由拒交物业费。 答案：物业公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据相关法律规定和物业管理合同来确定。业主拖欠物业费和财物损坏、损失索赔是两个不同的法律关系。业主需支付的物业费，与物业公司是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。 法律依据：《物业管理条例》第三十五条规定， 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 五、以物业公司服务不合格、不到位为由拒交物业费  理由：事实上大多数业主拒交物业费均有类似抗辩理由，如小区内车辆随意停放无人管理、绿化率不足、垃圾未及时清理、门禁不严、保安不尽责或态度恶劣等为由拒交物业费。 答案：业主与物业公司之间是物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。若有证据证明物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业公司减收相应物业费的依据。    法律依据：《***高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条***款规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 六、以物业公司不履行维修义务为由拒交物业费      理由：有些业主入住后房屋外墙渗水、楼上漏水或家中返水导致不能正常生活且造成经济损失，找物业公司解决，若物业公司未解决或解决结果不满意就拒交物业费。 答案：对于维修义务的主体应结合实际情况具体分析：房屋漏水渗水，如是由楼上业主引起的，应由楼上业主承担维修及赔偿义务;如是建筑质量问题，要找开发商;若是公共管道等设施引起的话，则需按双方所签订物业管理合同，由物业负责或由业主委员会动用维修基金予以维修。若业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可酌情减少物业费。      部分业主拒交物业费，虽然矛头指向的是物业公司，但其损害的是其他已交物业费业主的利益。物业费交纳比率过低，容易造成物业公司运营经费不足，导致物业服务下降，影响全体业主的利益。业主应理性维权，与物业公司发生纠纷时，根据纠纷的实际情况，或搜集证据向法院起诉，或小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。当物业公司提供的物业服务确实存在较大问题时，业主委员会可以依法通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司

先为解惑 |支持疫情防控，哪些税费可以减免？

问题1:捐赠现金和抗疫物品可以减免税收吗？捐赠物品的价值怎么确定？ ● 可以在计算应纳税所得额时全额扣除。 ● 货币捐赠以实际收到金额计算，物品以公允价值为准。建议保存购买物资时取得的以捐赠者为抬头的增值税普通发票，在税务机关按照市场价格确定物资价值时提供参考。 问题2：单位将自产、委托加工或购买的货物捐赠用于抗疫的，需要缴税吗？ ● 通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 笔者提醒您注意，无论是企业还是个人捐赠行为，只有收取符合规定的公益捐赠票据才能享受公益性捐赠支出税前扣除优惠政策。公益性捐赠票据指的是省级以上（含省级）财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据，或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联。 问题3：单位发放给员工的药品、口罩等防护用品，需要缴纳个人所得税吗？ ● 不计入工资、薪金收入，免征个人所得税。 问题4: 参加疫情防控工作的医务人员和防疫工作者的相关补助，需要缴纳个人所得税吗？ ● 按照政府规定标准取得的临时性工作补助和奖金，免征个人所得税。 问题5：运输口罩、防护服等物资取得的收入，是否需要缴税？ ● 免征增值税。 问题6：为了应对疫情，生产抗疫物资的企业扩大生产而新购置相关设备的，可享受什么税收优惠？ ● 允许一次性计入当期成本费用在企业所得税税前扣除。疫情防控重点保障物资生产企业可以按月向主管税务机关申请全额退还增值税增量留抵税额。 问题7：企业用于疫情防控的研发支出，有什么优惠政策？ ● 在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生的研发费用的75%在税前加计扣除； ● 形成无形资产的，按照无形资产成本的175%在税前摊销。 ● 对认定的高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税。 ● 对技术转让、技术开发免征增值税，对一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。 ● 辅导生产销售和批发、零售罕见病药品增值税一般纳税人，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。 ● 对用于疫情防控相关防疫药品和医疗器械的研发机构、科研院所，开辟绿色服务通道，优先办理采购国产设备退税。 问题8:对保障生活物资供应的纳税人有什么优惠政策？ ● 对农业生产者销售的自产农产品免征增值税，对从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。 ● 对中央和地方部分商品储备业务免征房产税、城镇土地使用税、印花税，对物流企业自有和承租的大宗商品仓储设施用地减征城镇土地使用税。 问题9:因受疫情影响，企业亏损严重，有什么优惠政策？ ● 受疫情影响较大的交通运输、餐饮、住宿、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）四大类行业企业， 2020年度发生的亏损，***长结转年限由5年延长至8年。 ● 具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业可在10年内弥补亏损。 ● 纳税人因疫情原因造成损失、符合困难性减免条件的，可向主管税务机关提出申请，在2020年12月31日前减征、免征房产税、城镇土地使用税。 ● 疫情防控期间，用人单位缴纳社会保险费不受当月征期***，全月均可缴纳。对因疫情影响不能按期缴纳社会保险费的用人单位，可按规定延期缴纳，期间不予加收滞纳金。 ● 符合条件的，可以申请“稳岗补贴”。 ● 争取房租减免。

丁昊昱律师为洛阳有色矿业集团做合同审查及修改专题讲座

　　俗话说“有江湖的地方就有人”，事实上有人的地方也必有纠纷。而合同便是人与外界交往的桥梁，是产生利润的源泉，也是产生风险的源泉，守住这座桥梁就可以防范绝大部分的法律风险，避免绝大部分的争议。为进一步加强合同审查，提升企业风险防范及管理意识，洛阳有色矿业集团有限公司特邀请河南先为律师事务所律师、“先为讲师团”成员丁昊昱律师于2018年10月19日，为洛阳有色矿业集团及上海公司全体人员进行了“合同审查及修改”专题讲座。 　　丁昊昱律师紧扣《合同法》的相关条文详细讲解了合同签订中可能潜在的风险，并结合案例向参加人员介绍了在日常管理中需要注意的事项。丁昊昱律师从合同的定义、签订、条款及审查四个方面进行了详细的解读与分析，尤其针对国有企业集团对外签订合同的特殊性提出了自己的看法和建议。课后，企业人员又纷纷和律师进行交流，丁律师一一进行了释疑解惑。 　　企业一经成立，就时刻面临合同签订过程中法律风险防范问题，国有企业作为中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础，是我们党执政兴国的重要支柱和依靠力量。河南先为律师事务所律师作为包括洛阳有色矿业集团在内的多家国有企业的常年法律顾问，高度重视国有企业法律服务，组建专门团队从事国企运营、管理涉及法律事务的研究和实务，积累了较为丰富的法律服务经验，愿意为众多国企深化改革、开创发展新局面建言献策。 先为讲师团 长按识别二维码，了解更多

普法学法 先为律师在行动

2020年12月4日是第七个国家宪法日。河南先为律师事务所肖春、杨天啸、吴洁律师分别前往国有企业、大学校园、民间协会进行了《民法典》专题的法律知识讲座。 肖春律师受洛阳国宏投资集团公司邀请为企业员工就《民法典》进行了解读与宣讲。肖春律师采用通俗易懂的语言、生动鲜活的案例，为参训人员深入浅出地讲解了《民法典》中关于抵押物权、财务保护、个人信息保护、居住权等与生活、经营息息相关的新规定新修改，使参训职工对《民法典》有了更***深刻的认识。 杨天啸律师前往洛阳师范学院进行法律知识讲座，内容涵盖了《中华人民共合国宪法》、《中华人民共合国民法典》的重点条文，以及针对大学生常见的法律问题进行了解答和法律风险防范的讲解，授课时长均为一小时，期间和学生多次进行互动，并就提出的法律问题进行细致的解答。 吴洁律师受新安县新青年协会邀请作为《民法典》专题法律常识讲座活动的主讲人，为大家生动讲述了《民法典》的起草背景、编纂历程主要内容，并对《民法典》进行了较为***系统的解读，使参会的青年了解《民法典》颁布实施的重大意义，加强了大家尊法、学法、守法、用法意识。提高了青年人的法律素质和维权意识，并为引导全社会关注和关爱青少年的健康成长，提高青少年法治意识和自我防护能力提供了极大的帮助。