先为追剧//律师带你get《安家》的法律点（二）

河南先为律师事务所 姬孟园 近期热播的电视剧《安家》围绕房产中介公司帮助客户安家展开剧情，里面有些争夺房屋权属的故事，映射出现实中许多关于房屋产权纠纷的法律问题。先为律师带大家跟着剧情进行一一解读。 剧情一：老严两口全款出资为即将结婚的儿子购***产，儿子提出房产证上添加儿媳妇的名字，老两口陷入犹豫状态。 法律问题：一方父母全款出资购房用于子女结婚，房产证是否可添加另一方的名字？ 法律解读： 1、关于是否可添加名字的问题 （1）如果购房发生在子女结婚登记之前，房屋登记在儿子名下，则该房产属于儿子婚前个人财产。 （2）如果购房发生在子女结婚登记之后，房屋仅登记在儿子名下，则属于父母只对自己儿子的赠与，该房产属于儿子婚后个人财产。法律依据是《婚姻法司法解释三》第七条***款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为***一方的个人财产。” 以上两种情况，父母为子女购买的房产并登记在子女名下的，就属于子女个人财产，子女具有占有、使用、收益、处分等所有权，此时在房产证上是否添加另一方的名字，完全可由子女自己做主。即使父母与子女意见不一致，从法律上也阻止不了子女的决定。只能从情理上进行沟通，达到相互理解包容，以使家庭关系和睦共处。 （3）如果购房发生在子女结婚登记之后，房屋进行登记时，子女提出添加另一方名字，则是否添加由父母决定。若父母坚持不添加，则是明确表示该房产仅是对自己子女一方的赠与；若父母同意添加，则是明确表示该房产是对子女***双方的赠与。 2、关于添加名字的后果 我国《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”我国房产管理以登记效力为准，若老严儿子将已经取得的房产证上添加了媳妇的名字，则房屋属于他们***共同财产；若老严在为儿子办房产证时同意添加儿媳妇名字，则意味着房屋是老严对儿子儿媳***双方的共同赠与。如果日后儿子儿媳感情不合提出离婚，则儿媳妇将和儿子分割房屋，财产届时将留与外人，这让辛苦大半辈子的老两口很难接受。 律师建议： 若父母遇见此种情况感到纠结时，可以以协议形式确定购***屋的房款为父母出借给子女的借款，儿子与儿媳妇双双署名，并保留转账凭证，若真的出现了“特殊情形”可以***大限度的避免财产损失。 剧情二：徐店长购买第二套房屋为了避税和妻子假离婚，并在离婚后将原本在自己名下的房屋过户到妻子名下，随后妻子“犯错”，假离婚变为真离婚。 法律问题：假离婚变为真离婚，能否要回房产？ 法律解读：      《婚姻法》第三十一条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。” 《婚姻法司法解释二》第九条规定：“ 男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。” 我国《婚姻登记条例》把婚姻登记作为婚姻成立和婚姻消灭(协议离婚)的要件，婚姻登记为公示效力，故不存在“假离婚”的概念。一经登记离婚，双方便解除了婚姻关系。至于财产分割方面的约定，除非存在欺诈、胁迫等情形可以请求变更或者撤销外，也是对双方均具有法律约束力的。 剧情中，徐店长与妻子所谓假离婚之时已经解除了婚姻关系，双方所做的房产转移行为视为离婚财产分割，分割后房产已经成为“前妻”的个人财产。这一切在离婚时，双方之间不存在欺诈、胁迫等情形，都是自觉自愿的，故没有理由予以推翻。至于在离婚之后，“前妻”出现了意料之外的行为，徐店长也只能承担这一法律风险了。 律师提醒： 现实生活中确实存在一些***，为了购房、子女上学、逃避债务等因素“假离婚”，其中存在以下法律风险： 1、婚姻风险：一旦一方不同意复婚那么婚姻也就真的没法挽救，法律层面双方早已经离婚，任何人也不能强制要求复婚。 2、财产风险： 离婚后财产分割意味着除了共同债务外，原***双方财产已经相互独立，名下的所有财产均与另一方无关，同时相互财产继承权也将丧失。 3、儿女抚养风险：若在离婚协议中明确了孩子抚养权问题，那么在法律层面孩子的抚养问题将会严格依照协议执行，孩子的抚养权以及抚养费的支付将会存在许多矛盾，对孩子的成长同样不利。     剧情三：龚家花园主人要卖掉市值上亿的小洋房，此时其表姑奶奶带着其家人阻扰，并要求搬家费5000万元；此老太太一家早年落魄无处安家，龚家老爷子由于亲属关系，好心收留其一家，两家在一起共同生活。 法律问题：房产出卖，居住人（承租人）是否有权要求分割房产转让收益？ 法律解读： 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 此小洋房的产权登记为龚家老爷子一人，故根据物权公示原则，不存在共同共有，龚家具有完全的处分权，转让所得收益由龚家所有。表姑奶奶一家的居住状态为简单的借住，仅仅享有部分居住权利，而且龚家完全有权随时收回该权利，更谈不上分割房屋转让款。 在生活当中，出现更多的是承租人问题。房屋所有人转让房屋，承租人阻扰，要求继续履***屋租赁合同或者要求分割房屋转让款，有依据吗？ 根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 说明承租人有权要求继续履行租赁合同且享有以同等条件优先购买的权利，但没有要求分割房屋转让款的权利。 律师建议： 1、如果存在亲朋好友长期同住的情况，房屋产权人应与同住人签订书面协议，表明房屋的权属以及同住的权益，且在出售房屋之前应事先与同住人沟通，让其提前寻找住处，随时搬离，以免转让房屋时产生冲突。 2、如果房屋处于出租状态，则房屋产权人在转让房屋前应提前通知承租人，征求其是否购***屋的意见。如果承租人购***屋，则同等条件下享有优先权。同时也要把出租情况包括租金、期限等明确告知购买人，如果承租人不购房，要求继续承租，则根据买卖不破租赁的法律原则，产权人应要求购买人按原有租赁合同继续履行。 3、房屋产权人在出售房屋时，还可以采取变通方式解决，如在给予承租人退还剩余租金的基础上，再进行适当补偿，以协商方式解除租赁合同。以达到在房屋租赁期内出售房屋的目的。   （未完待续）

喜报|先为上榜 诸律评优

喜报|先为上榜 诸律评优   端午佳节来临之际粽香报喜捷报频传——洛阳市司法局公布2018年度的***集体和***个人评选结果，其中河南先为律师事务所喜获“2018年度***律师事务所”；肖春律师被评为“2018年度***律师”,杨新涛律师、楚科伟律师、曹铭哲律师、沈文君律师均被评为“2018年度扫黑除恶专项斗争特别辩护团队***律师”。这些荣誉称号的获得，不仅对团队还是个人，都代表着肯定包含着激励，这一股满满的正能量也预示着更加辉煌的未来。     河南先为律师事务所成立于2010年，是洛阳市司法局直属合伙制律师事务所。本所除做精做专诉讼、仲裁、法律咨询、法律顾问等传统业务外，针对市场变化不断研发新的法律服务产品，发挥在非诉讼法律服务领域的理论研究和实务操作优势。 先后组建公司证券、PPP、不良资产管理、国企改革、建筑地产等方面的***研究团队和业务团队。着重为市场主体提供新三板挂牌、投融资、并购重组等新类型的法律服务并取得了良好的业绩。

先为专题‖托收与信用证支付国际贸易支付方式方式及法律风险提示

河南先为律师事务所  任珊珊 【前言】 2020年1月23日《洛阳网-洛阳日报》刊登消息称，洛阳市2019年外贸进出口总值达154.6亿元，其中进口业务总值为21.3亿元。在贸易主体上，民营企业进出口总值为97.7亿元，继续成为拉动我市外贸增长的主力，从以上数据看来，国际货物贸易在我市的市场经济中的地位举足轻重。 对于计划开拓国际市场的洛阳企业来说，外贸业务的开展涉及环节众多，在业务谈判并准备签约过程中，采用什么样的付款方式是必须要处理的问题。国际货物贸易中付款方式并不像国内那样简便灵活，交易双方不仅要考虑到来往款项的安全性，而且要考虑到支付结算方面各种规范和惯例的不同。目前国际贸易中关于付款方式主要依靠国际商会编纂的国际惯例进行调整，例如《跟单统一规则》、《托收统一规则》等，其中明确的结算方式主要包括汇付、托收、信用证和国际保理。对于准备从事国际贸易业务的企业而言，在实践中经常会遇到的主要有托收和信用证付款方式，下面我们简要介绍一下（跟单）托收和（跟单）信用证这两种支付方式及潜在的风险。 一、托收 （一）托收的基本程序 托收是指收款人开立汇票，委托银行向付款人收取货款的支付方式。在国际贸易中，托收的基本程序是，由卖方根据开票金额开立出以买方为付款人的汇票，向出口地银行（托收行）提出托收申请，委托托收行通过它在进口地的代理行或往来银行（代收行），代为向买方收取货款。     跟单托收流程图如下图: （二）、托收的法律风险及防范 托收这种支付方式下，托收行不管单、不管货、不管票据追索，仅具有“代理收款”的责任，因此托收本质上属于商业信用支付方式。此类支付方式对作为买方来说是货到付款，降低了交易风险，但是对于出口商的卖方来说，收取货款仅仅依靠的是买方的信用，例如在进口国该类货物行情下跌的情况下，进口商拒付或者要求减价导致货款收取受阻。考虑到收付款的安全，实践中跨国交易运用此种付款方式的不多，尤其对于刚刚从事外贸业务的企业而言，这种方式要慎用。但若是小宗货物的买卖，且属于长期合作的商业伙伴且信誉良好、知根知底的客户，出于收款便利的目的，仍可以考虑这种方式。 二、信用证 （一）信用证的基本程序 信用证是指银行依开证申请人之请求，开给受益人的一种保证银行在满足信用证要求的条件下承担付款责任的书面凭证。因为信用证所涉及的主体较多，包括开证申请人（买方）、开证行、通知行（也可作为议付行）、受益人（卖方)，其具体业务流程如下： ***，国际货物的买卖双方明确约定使用信用证此种方式支付货款，否则买方无开立信用证的义务； 第二，开证申请人，即合同的买方，向其所在地的银行（开证行）提出开证申请，并缴纳开证押金或者提供担保，要求银行向卖方开立信用证； 第三，开证行依照开证申请书的内容开立信用证，并将信用证寄交通知行（卖方所在地银行），将信用证通知卖方； 第四，卖方对信用证审核无误后，即发运货物并取得信用证所要求的全套单据，再依信用证的规定凭单据向指定银行（议付行）结汇； 第五，指定行付款后将汇票和全套单据寄给开证行要求索偿，开证行对单据无误后偿付向受益人付款的指定行； 第六，开证行通知买方付款赎单。  下面是信用证的流程图如下： （二）信用证的法律风险及防范： 信用证是银行以自身的信誉为卖方提供付款的保证，属于银行信用，相对于托收风险较小。但信用证支付方式却存在信用证欺诈的风险。 信用证欺诈主要是基于信用证的无因性使其独立于买卖合同且银行仅对单据承担责任。主要有以下两种情形： ***，买方欺诈，即开立假信用证或“软条款”信用证。“软条款”信用证是指信用证中规定一些银行付款的***性条款，使开证申请人控制整笔交易，而受益人处于受制他人的被动地位，常见的如信用证中载有暂不生效条款；“信用证项下的付款要在货物清关后才支付”等***性条款。 第二，卖方欺诈，如通常的伪造单据或以假货充真货，如卖方与承运人串通，开立假的货物提单，使货物不存在或者无价值，在议付行提示买方进行付款赎单过程中若不能发现欺诈事实，银行和买方将因此遭受损失。 在发生上述情况下，能补救的措施通常是向法院申请止付令，请求停止付款，但考虑到信用证这种支付方式通常是发生在大额交易业务中，为防范风险，前期的预防就显得越发重要，如订立合同时要做好客户的资信调查，选择资信良好的实力银行进行合作。 律师建议： 实务中选择什么样的支付方式，要与实际情况紧密联系，应根据具体的情况进行选择，如果贸易双方的信用度较高并且有着长期的合作往来，那么汇付、托收这两种对交易信用要求较高的支付方式是可以采用的***佳选择；如果贸易双方是初次合作或者彼此的信用度相对较低，则可以选择信用证或国际保理的支付方式，这两种支付方式能够很大程度的确保贸易双发的资金和财产安全。只有这样才能更好的确保自身的贸易安全，并且能够获得更高的经济效益    

先为动态 | 先为律所“思辨青春 勇担使命”迎五四青年律师辩论赛初赛圆满举行

　　01　　辩论赛场　　为纪念“五四”运动105周年，全面贯彻落实党的二十大精神，深入学习习近平总书记关于青年工作的重要思想，进一步凝聚青年思想共识，促进青年律师业务素质整体提升，河南先为律师事务所举办“思辨青春勇担使命”迎五四青年律师辩论赛活动，以实际行动响应司法部党组“五点希望”。2024年4月12日，辩论赛初赛火热开赛，杨宇豪律师担任主席。　　杨宇豪律师　　本次比赛共16名青年律师（含实习律师）参赛，组成4支队伍展开精彩辩论。　　02　　团队介绍　　第一组：不好惹队　　从右向左：一辩刘嘉蕾；二辩杜欣欣；三辩任浩纲；四辩卢颖晨　　第二组：咋说咋对队　　从右向左：一辩秦欢欢；二辩张晓毅；三辩赵鹏飞；四辩马佳乐　　第三组：法外张三队　　从左向右：一辩董家宝；二辩孙凌喆；三辩张汶；四辩彭强　　第四组：啊！对对队　　从左向右：一辩张冰；二辩马智翔；三辩李梦阳；四辩任珊珊　　比赛分为立论阶段、反驳立论、质辩环节、自由辩论和总结陈词5个环节，辩题涵盖民事、刑事、社会热点、青年律师执业发展等多个方面。　　参赛选手赛前精心准备，剖析辩题，以法律法规为依据，以案例事实为支撑，精准密集地输出观点，同时又强有力地反驳对方论点，你来我往，妙语连珠，赢得了现场观众的阵阵掌声。　　03　　评委点评　　每一轮辩论结束后，评委们结合比赛内容，从辩手们的立论结构、逻辑推理、语言表达等方面进行专业点评，给辩手们提供了专业的意见和建议。　　04　　比赛结果　　根据最终的比赛结果，冠亚军决赛由第一组不好惹队对阵第四组啊对对队，三四名决赛由第二组咋说咋对队对阵第三组法外张三队。决赛将于本月底举行，欢迎大家持续关注，敬请期待！