先为律师助力国科园私董会

2020年9月26日，洛阳国家大学科技园私董会暨第三期企业互访活动来到河南君胜自动化科技有限公司，涧西区工信局马主任、国科园孙总、10余家企业的负责人和本所李琰、宋恒律师参加本次活动。 河南君胜自动化科技有限公司是一家***从事机器人换人项目，帮助客户构建智能化、数字化、柔性化的生产线和无人化工厂的高新技术企业。公司已在河南、山西、陕西等地培养了包括洛阳一拖、郑州宇通、陕西法士特、汉德车桥等一批优质客户。 在君胜公司生产车间，技术总监徐总为大家现场演示了关节机器人代替人工上料和下料的过程，然后由公司孟总为大家介绍公司产品的应用情况和主要客户。到访的嘉宾均看好该公司的发展前景，并表达了合作意向。 在君胜公司会议室，涧西区工信局马主任为到访企业家对高成长型企业及中小企业相关扶持政策和条件进行了详细解读，并针对企业家的问题进行了耐心解答。 活动的***后一项，是由本所执行主任李琰律师和合伙人、宋恒律师针对“动态股权激励”及“民间借贷十大要点”进行解读和探讨。企业正确实施动态股权激励，能够帮助企业家如何留住人才，保持核心竞争力。了解民间借贷的新规，可避免或降低企业在融资过程中的法律风险，保护企业家的财富。到访企业家对二位律师的解读给予高度评价。 活动尾声，由国科园孙总进行了总结发言，国科园私董会的目的就是通过企业间的互访加强各企业的深度交流与合作，国科园将继续开展此类活动，为园区各企业提供支撑和服务，帮助大家整合资源，形成更大的合力，从而实现信息互通、资源共享，合作共赢。本次活动在热烈的掌声中***结束。

先为动态 | 我所副主任刘卓娣律师及杨宇豪律师受邀为洛阳市公积金管理中心做《民法典》专题法律讲座

在《中华人民共和国民法典》正式颁布一周年之际，为认真学习宣传贯彻《民法典》，切实把握《民法典》颁布实施的重大意义，进一步增强干部职工学法、用法意识，提高依法行政能力和水平。5月31日上午，河南先为律师事务所***合伙人刘卓娣主任和杨宇豪律师受邀为顾问单位洛阳市公积金管理中心进行了一场以“公职人员必备的《民法典》法律常识”为题的专题法律讲座。洛阳市公积金管理中心党组书记、主任侯运通主持会议并讲话，中心党组成员，机关全体干部职工在中心二楼会议室参加讲座，各县（区）管理部通过视频会议同步参加学习。 刘主任和杨律师从《民法典》的颁布与施行、结构范围、重大意义及修改内容与要点概览五个方面进行了系统***的讲解，结合公积金工作实际，从《民法典》可能对公积金业务办理过程中产生的影响进行了详细解析。同时，结合时事热点“以案释法”引导大家运用《民法典》维护合法权益、化解矛盾纠纷。整场讲座提纲挈领、条理明晰，融学术性、实用性、指导性于一体，加深了与会人员对《民法典》的认识和理解。 洛阳市公积金管理中心党组书记、主任侯运通对我所律师的讲座内容进行肯定，并表示，中心全体干部职工要深刻认识学习《民法典》的重要意义，学好用活《民法典》，提高运用《民法典》维护人民权益、化解矛盾纠纷、促进社会和谐稳定的能力和水平。切实把《民法典》作为依法行政的重要标尺，把实施《民法典》贯彻到依法行政的全过程和各方面，用心用情用力解决群众的住房问题，努力让群众看到变化、得到实惠。

先为解惑|疫情期间，商品房买卖违约怎么办？

肖春  河南先为律师事务所 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。青山座座皆巍峨，壮心上下勇求索！我们始终坚信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会到来。 一场疫情来袭，全国按下了暂停键。除了受到直接影响的旅游业、餐饮业，交通运输业、线下门店等，与疫情非直接相关的房地产行业在未来一段时间内所受的影响也将逐渐显现。不仅因为房地产行业在当前国民经济中所占比例较高，也因为房地产行业的上下游业务较多，牵一发而动全身的连锁反应在所难免。2020年1月25日，河南省启动突发公共卫生事件一级应急响应，各房地产项目工地一律停工，办理房地产登记的行政部门延期***开放，各行各业的复工时间也都推迟，如此将可能导致已经处于商品房买卖交易过程中的双方出现违约情形。 一、疫情导致商品房买卖双方的违约责任如何认定？ 本次疫情是一次全国乃至世界范围内爆发的突发性异常事件，具有不能预见、不可避免、不能克服的客观性，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。我国《合同法》***百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。可见，在没有法律明确排除外，疫情导致的商品房买卖合同一方违约，并不必然全部免除责任，还要考虑到疫情的实际影响和履行合同的客观情况。 例如，购房人处于隔离状态，导致其无法依据《商品房买卖合同》的约定按期支付首付款，是否能够免除违约责任，就要看购房人是被政府采取强制隔离措施，还是自行居家隔离。如果被政府采取强制措施隔离，显然***了其履行义务的能力，可以免责。如果只是购房人为了安全考虑自行居家隔离，而在保证安全的情况下客观上能够履行合同义务，购房人就不能完全免责，开发商可以追究购房人相应的违约责任。 二、开发商已与购房人签署《认购协议书》，无法在《认购协议书》约定的时间内与购房人签署《商品房买卖合同》怎么办？ 马云说：“未来的企业，只分使用互联网技术的实体经济和不使用互联网技术的实体经济，使用互联网技术的实体经济肯定生存能力更强，生存率更高。”近期，一些开发商已经在利用微信、抖音直播等形式宣传邀请客户线上看房、选房，针对已经进行认购、有签订《商品房买卖合同》需求的情况，也可利用技术的手段进行线上签约，并保存好后台信息，待复工后补签书面的《商品房买卖合同》。为保障合同的顺利履行，建议核实购房人的身份信息、征信情况以及开发商开具的定金收据原件，通过视频的方式进行录音录像，并保存相关的微信、短信沟通记录，尽量要求购房人本人直接线上操作，如果委托他人办理，还需审查委托书的真实性、委托代理的权限等信息。总之，合同的形式不是***重要的，关键要看是否体现双方的真实意愿，并留有相关的证据防止后续单方毁约。 三、开发商已与购房人签署《商品房买卖合同》，逾期交付房屋怎么办？ 开发商作为工程发包方，是否能够在合同约定的期限内将房屋交付给购房人，一定程度上依赖于承包人的工程进展。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间是在疫情发生期间或疫情结束后，开发商可以依据不可抗力的规定免责。我国《合同法》***百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此，开发商主张因不可抗力免责，有及时通知购房人和提供相关证明的法定义务。 若《商品房买卖合同》签订在疫情发生之前，约定的交房时间也在疫情发生前，开发商由于其他情形未按时交房，又恰遇此次疫情导致一再延期。则开发商逾期交房就不能以不可抗力为由全部免责。此时，建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法交房的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期交房的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。同时，开发商可灵活运用线上办公模式，在疫情期间积极解决交房的障碍问题，并做好跟购房人的沟通和交流，以达到减损进而止损的目的。 若部分开发商利用微信、抖音等形式进行线上销售，在疫情发生期间与购房人签署《商品房买卖合同》，合同中约定的交房时间务必要充分考虑到承包人建设工程能够复工的时间及可能遇到的相关障碍，以及采取的工程进度保证措施，综合确定可靠的交房时间。如果约定交房时间也是在疫情发生期间或疫情结束后，就视为开发商对于疫情给交房带来的影响有着明确的预判，一旦逾期，则不能依据不可抗力主张免责。 四、开发商已交付房屋，逾期办理房屋产权证怎么办？ 若《商品房买卖合同》约定的***时间是在疫情发生之时或者之后，开发商在及时通知业主和提供相关证明的情况下，可以主张因不可抗力免责。 若合同约定的***时间是在疫情发生之前，则开发商逾期***就不能以不可抗力为由免责。建议开发商针对因遭受疫情的不可抗力期间无法***的情况，及时与购房人做好沟通与通知，保留相关证据，以使延期***的天数能够扣除该段疫情期间，减少违约成本。 由于房价在市场行情中呈上涨态势，对于已经办理入住且没有出售房屋意愿的业主来说，逾期办理房产证一般不会给业主造成较大损失，故业主基于逾期***问题追索开发商的违约责任也不会有很高的心理预期。  疫情特殊期，建议开发商联合物业公司，为业主提供包括但不限于***消杀、24小时安防、疫情播报、员工体温检测、生活便利等一系列精准服务，与业主共同打响家园保卫战，在提升服务品质的同时，也能与业主建立更加牢固的关系，为此后因逾期***问题与业主进行友好协商打好良好的基础。 五、购房人已支付首付款，逾期办理按揭贷款怎么办？ 如在疫情发生之前已经网签商品房买卖合同，但未能办理完合同备案和预告登记，导致无法办理按揭贷款的，若购房人无过错，开发商无权就因此导致的贷款延迟期间向购房人主张违约责任，但可考虑依照公平原则要求和购房人合理分担损失；若因购房人拒绝配合或存在其他违约行为导致无法办理合同备案或预告登记的，房地产企业可以要求购房人承担违约责任。 六、购房人已办理按揭贷款，出现按揭断供怎么办？ 通常购房人依约向银行偿还贷款都是通过电子银行转账的线上方式进行，疫情管控措施并不会实质影响购房人还贷。但也有部分购房人仍习惯通过以现金存入还贷帐户方式，还有的人以工资卡关联还贷帐户，依靠每月工资收入进行还贷，等等。这些购房人可能在疫情期间因本人患病或被隔离无法还贷，可能因工作单位延迟发工资而无法被划扣应还贷款。 针对疫情期间还贷困难的现实情况，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局在2020年2月1日联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。” 如果购房人受疫情影响符合以上情形的，应及时主动向贷款银行申请延期还款并提供相关证明材料。建议开发商联合物业公司将相关贷款银行延期还款的政策告知购房人，督促符合上述条件的购房人积极申报相关材料，如经贷款银行审核符合延期还款的条件，开发商也能摆脱承担阶段性担保责任的风险。  

先为动态 | 洛阳市企业家读书促进会走进先为律所

　　洛阳市企业家　　读书促进会　　走进先为律所　　——主题活动　　饭可以一日不吃,　　觉可以一日不睡,　　书不可以一日不读。　　——毛泽东　　读书会　　“读书开阔人的眼界和心境，从而遇见这世间美好的一切”，2022年2月13日下午，在企业家们热情激昂的朗读声中，洛阳企业家读书促进会第一分会走进先为律所活动在我所拉开序幕。洛阳企业家读书促进会会长周童、第一分会会长赵方、第二分会会长卫兆科、第十一分会会长杨根长等60余名企业家共同参加了此次活动。　　读书会　　洛阳市企业家读书促进会是在民政部门注册登记的非盈利民间社团组织，主管单位是洛阳市社会科学界联合会。洛阳市企业家读书促进会实质上是一个以书为媒的学习型组织，倡导深度学习、交互学习和终身学习，致力于通过阅读改变企业家的认知结构，帮助企业家构建自己的知识体系，培养企业家的独立思考精神。　　洛阳市企业家　　读书促进会　　读书会　　先为律所　　我所主任杨新涛致辞，他对来自各行业的企业家莅临先为律所表达热烈的欢迎，并在活动中围绕公司治理结构、股权等核心问题开展了专题讲座，分享了大量相关实务案例，获得各位企业家的强烈好评。杨主任表示，依法合规是企业高质量发展的必由之路，先为律师将秉持专业、细致、认真、可靠的态度为企业发展保驾护航。　　河南先为律师事务所